El Rol de las entidades del Estado en el marco de la Ley Dus (ODS N• 11) y su vinculación con el SINADOT y el ordenamiento territorial. Función del Fondo Mivivienda, los tipos de subsidios y la promoción de la construcción sostenible

El Estado peruano, a través del a Ley N.º 31313 (Ley de Desarrollo Urbano Sostenible-LEY DUS) ha reforzado lo previsto incluso desde la Constitución respecto al desarrollo urbano: el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) es el ente rector responsable de la conducción, establecimiento y evaluación política de las estrategias nacionales  en materia de urbanismo y desarrollo urbano. En la misma línea, la nueva Ley 32279 del Ordenamiento Territorial, también asigna a la Presidencia del Consejo de Ministros la rectoría a nivel nacional a través de una Secretaría Especializada, para facilitar la operación del Sistema Nacional de Ordenamiento Territorial (SINADOT) en el que se promueve planes nacionales e integra la actuación intergubernamental.

A nivel regional y local, se rige en base a la Ley Orgánica de Municipalidades y la Ley de Bases de la Descentralización que establecen que los gobiernos locales (provinciales y distritales) planifican y gestionan el uso del suelo en su jurisdicción, promoviendo la participación ciudadana. Con la publicación posterior de la Ley Dus en el 2021, se ratifican esas competencias y se exige a los Gobiernos Locales formular aprobar y actualizar Planes de Acondicionamiento Territorial Urbano (PATDU). Esos planes locales deben estar acorde a las políticas nacionales del MVCS y con la Política de Ordenamiento Territorial de la PCM. En síntesis, en el Estado peruano, se actúa jerárquicamente: el MVCS conduce la política nacional urbana, la PCM coordina el ordenamiento territorial, los Gobiernos Regionales supervisan los planes estratégicos y los Gobiernos Locales ejecutan los planes urbanos integrados.

Ahondando más en la actual Ley DUS, esta crea un enfoque integrado de planeamiento urbano en escalas. Introduce, lo ya mencionado, el PATDU, como instrumento de obligatorio cumplimiento por los municipios. De acuerdo la Ley DUS, los PATDU son “Productos de procesos dirigidos por los Gobiernos locales, coproducidos con la ciudadanía, que permiten la previsión, orientación y promoción del acondicionamiento físico-territorial para el desarrollo sostenible, inclusivo, competitivo y resiliente de las ciudades”. Los planes comprenden: Plan de Acondicionamiento Territorial (PAT); planes de desarrollo urbano: Plan de Desarrollo Metropolitano (PDM) y el Plan de Desarrollo Urbano (PDU); Esquemas de Acondicionamiento Urbano (EU) y planes complementarios. Todos estos deben armonizarse con los niveles superiores de planeación porque incluso según la Ley DUS, los PATDU, se crean en concordancia con las políticas y regulaciones nacionales y regionales. El artículo 7.2 de la Ley DUS específicamente menciona que los PATDU guarden armonía con políticas del MVCS vigentes y con la Política Nacional de Ordenamiento Territorial aprobada por la PCM, (SINADOT). Esta relación justamente con SINADOT, surge a raíz de la Ley 32279 en el 2025 que se crea el Sistema Nacional de Ordenamiento Territorial cuyo objetivo es articular y coordinar los intrumentos de ordenamiento en los tres niveles de gobierno, asegurando “el cumplimiento de políticas públicas en ordenamiento territorial”.  A pesar de que la Ley DUS no menciona expresamente “SINADOT”, esta hace referencia en sus planteamientos de articulación por ejemplo, en el artículo 9, la necesidad de coordinar los PATDU con los “Planes de desarrollo Concertado” dentro del Sistema Nacional de Planeamiento Estratégico, que ya se apuntaba a una visión integrada incluso. SINADOT entonces viene a complementar a la Ley DUS al establecer el marco nacional de coordinación que presenta una mirada transversal de la política urbana y ordenamiento territorial ya definida por la MVCS.

En esa misma idea, la Ley DUS y el SINADOT se enmarcan en la agenda del desarrollo sostenible propuesto por la ONU. El ODS N.º 11 “Ciudades y comunidades sostenibles”, exige garantizar el acceso a viviendas seguras y accesibles y mejorar la planificación urbana para hacer las ciudades más inclusivas , seguras y resilientes. La ley DUS enfatiza el desarrollo urbano sostenible, inclusivo, competitivo y resiliente, e incluso promueve la participación ciudadana en su artículo 11. El ODS 11 señala que se debe asegurar “viviendas seguras y asequibles” y mejorar los asentamientos informales, metas que ya son abordadas por la Ley DUS, mediante sus instrumentos de ordenamiento y regulación urbana: artículo 23, se proponen criterios de sostenibilidad ambiental y equidad social en los planes locales. 

Otro aspecto a comentar es la presencia de la Vivienda de Interés Social (VIS) en la Ley DUS en varios artículos. El artículo 82 señala “el Estado prioriza la provisión de Vivienda de Interés Social en todo el territorio nacional”, empleando incentivos, gestión de suelo y programas sociales para garantizar aquello. El artículo 83 obliga que los PDU y PDM contengan una sección específica que describa la estrategia local para fomentar la provisión y acceso a la VIS. Asimismo, prohíbe que gobiernos distritales excluyan la ejecución de programas VIS en su jurisdicción. El Reglamento VIS 

publicado en el 2025, 005-2025 DS, indica que su objetivo es garantizar el derecho a la vivienda digna “en el marco de lo dispuesto de la Ley DUS”. El artículo 2 de este mismo, señala que “en concordancia con los instrumentos de planificación urbana, instrumentos de uso y gestión de suelo, aprobados por las municipalidades provinciales”. En pocas palabras, el desarrollo de proyectos VIS debe alinearse a los planes de ordenamiento local (zonificación y usos de suelo) aprobados por el PATDU. La MVCS, como recto de vivienda, impulsa la oferta y regímenes especiales de subsidios, que serán tratados posteriormente; las municipalidades localizan el suelo vía ordenanzas y licencias y los proyectos VIS se priorizan en el planeamiento urbano sostenible definido por la Ley DUS.

En cuanto a los subsidios que brinda el Estado para garantizar el programa VIS. Encontramos el Fondo Hipotecario de Promoción de la Vivienda – MIVIVIENDA (FMV) que fue creado por la Ley N.º 26912, adscrita al MVCS, con recursos de FONAVI para facilitar la adquisición de viviendas. Su objeto social es promover el acceso a la propiedad privada de vivienda y fomentar el ahorro; y dedicarse a la promoción y financiamiento de adquisición, mejora y construcción de viviendas, sobre todo de VIS. En el 2005, el FMV se convirtió en una sociedad anónima por la Ley N.º 28579, pasando a ser supervisado por la SBS. Con normas posteriores se ampliaron sus roles, por ejemplo, el DL N.º 1037, faculta al Fondo MIVIVIENDA a promover financiamiento de inversiones en desarrollo urbano para incrementar la oferta de VIS. Entonces encontramos que el FMV administra los programas de subsidio habitacional del Estado y actúa como intermediario financiero para vivienda social. Dentro de los tipos de subsidios vinculados a la VIS, podemos observar que el financiamiento de una VIS combina recursos de hogar (ahorros) con crédito bancario y subsidios estatales. Según el Reglamento de Vivienda de Interés Social, la adquisición de una VIS se financia con subsidios directos e indirectos, el artículo 12 lo define:

• Subsidio Directo: Aporte monetario del Estado (BFH, BPP, Techo Propio) otorgado directamente al beneficiario. Es un complemento al ahorro familiar. 
• Subsidio Indirecto: Incentivo no monetario (entrega de terreno, financiamiento con tasas preferenciales, garantías estatales, etc) canalizado a través de entidades públicas o privadas.
• Subsidio Mixto: no se encuentra en la norma explícitamente pero se entiende como la combinación de los dos primeros en un mismo proyecto o programa. Un proyecto VIS puede usar un subsidio monetario BFH y terreno municipal subvencionado a la vez.

En la misma línea, de los subsidios directos, el Bono Familiar Habitacional (BFH), creado por la Ley 27829, en su artículo primero señala que es un subsidio directo no reembolsable otorgado por única vez al grupo familiar beneficiario para complementar su ahorro y esfuerzo constructor. Se aplica solo para la adquisición, construcción en sitio propio o mejoramiento de una vivienda de interés social. La ley señala que los beneficiarios deben ser familias sin recursos suficientes para acceder a una vivienda. Los requisitos básicos y técnicos los desarrolla el reglamento operativo 013-2007 VIVIENDA y modificatorias.

 El Bono de Buen Pagador (BBP) creado por la Ley 29033, su primer artículo señala que es un subsidio directo diseñado para incentivar el pago oportuno de cuotas de nuevos créditos MIVIVIENDA en soles. Es una ayuda económica no reembolsable, inicialmente de 10,000.00 soles que se entrega a los deudores que cumplen puntualmente con sus pagos. Solo acceden al BBP quienes tengan un crédito de MIVIVIENDA y hayan pagado sus obligaciones en fecha.

El Bono Verde (Bono de MIVIVIENDA sostenible) es otro subsidio directo adicional para la adquisición de viviendas certificadas con criterios de sostenibilidad (eficiencia energética, ahorro de agua, materiales ecoamigables). Se implementó como dentro del esquema de Nuevo Crédito MIVIVIENDA, como una modalidad adicional del BBP de mayor monto para viviendas ecoamigables. Se regula complementariamente por el Reglamento del BBP DS 003-2015 VIVIENDA.

En base a la regulación de la Ley DUS, los enfoques del ODS 11 ONU, y este último Bono Verde podemos evidenciar que en la legislación peruana, la sostenibilidad se ha incorporado a través de normas generales de planificación y desarrollo territorial. La Ley DUS, establece principios y obligaciones que impactan indirectamente la vivienda social. Su artículo 2, señala que se busca orientar el desarrollo de ciudades para ser sostenibles, accesibles e inclusivas. El artículo 4, incluye la “sostenibilidad” del uso de recursos naturales como principio de planificación urbana. En esa misma línea la Ley DUS señala que todos los PDU tengan una estrategia de la VIS, como se mencionó, el artículo 85 menciona que todo proyecto de renovación o regeneración urbana debe destinar al menos el 20% del área intervenida para crear vivienda de interés social y respecto a la infraestructura urbana, el Estado debe garantizar equipamiento Urbano como los servicios públicos colectivos, debidamente adecuado a construir una ciudada sostenible.

Referencias:

1. Constitución Política del Perú (1993). PDF.  

2. Ley N.º 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (LDUS). PDF.  

3. Ley N.º 32279, Ley de Ordenamiento Territorial y de creación del SINADOT. PDF.  

4. D.S. N.º 142-2024-PCM, que aprueba la Política Nacional de Ordenamiento Territorial al 2050. PDF.  

5. Ley N.º 27972, Ley Orgánica de Municipalidades. PDF.  

6. Ley N.º 27783, Ley de Bases de la Descentralización. PDF.  

7. D.S. N.º 005-2025-VIVIENDA, Reglamento de Vivienda de Interés Social (VIS). PDF.  

8. Ley N.º 26912, que crea el Fondo Hipotecario de Promoción de la Vivienda – MIVIVIENDA. PDF.  

9. Ley N.º 28579, conversión del Fondo MIVIVIENDA a MIVIVIENDA S.A. PDF.  

10. D. Leg. N.º 1037, que promueve la inversión privada en proyectos de construcción de viviendas de interés social. PDF.  

11. Ley N.º 27829, que crea el Bono Familiar Habitacional (BFH). PDF.  

12. D.S. N.º 013-2007-VIVIENDA, Reglamento del Bono Familiar Habitacional. PDF.  

13. Ley N.º 29033, Ley de creación del Bono del Buen Pagador (BBP). PDF.  

14. D.S. N.º 003-2015-VIVIENDA, Reglamento de la Ley 29033 (BBP). .

15. A/RES/70/1 (2015) – “Transformar nuestro mundo: la Agenda 2030 para el Desarrollo Sostenible” (incluye el ODS 11). PDF.